Trước khi vay mua nhà: dư nợ giảm dần và lãi thả nổi

Nhân viên tín dụng báo lãi suất "chỉ 0,7% một tháng", nghe qua thấy nhẹ nhàng. Nhưng ký xong hợp đồng vay 2 tỷ mua căn hộ, nhiều người mới ngã ngửa vì số tiền thực trả mỗi tháng và tổng lãi sau 20 năm khác xa hình dung ban đầu. Vấn đề không nằm ở chỗ họ bị lừa, mà ở chỗ ba khái niệm quan trọng chưa được hiểu cho tới nơi.

Dư nợ giảm dần và cái bẫy "lãi trên gốc"

Có hai cách tính lãi hoàn toàn khác nhau, và ngân hàng không phải lúc nào cũng nói rõ đang dùng cách nào.

Lãi trên dư nợ giảm dần tính lãi trên số tiền bạn còn nợ thực tế. Trả bớt gốc thì tháng sau lãi ít đi. Đây là cách phần lớn khoản vay mua nhà đang áp dụng, và cũng là cách sòng phẳng.

Lãi trên dư nợ gốc ban đầu, còn gọi là lãi phẳng, tính lãi trên toàn bộ số vay ban đầu suốt cả kỳ hạn, kể cả khi bạn đã trả gần hết gốc. Chính con số "0,7% một tháng" thường thuộc loại này. Quy ra năm là 8,4%, nghe còn thấp hơn cả lãi dư nợ giảm dần. Nhưng vì tính trên gốc ban đầu không đổi, tổng lãi bạn gánh còn nặng hơn. Với khoản 2 tỷ trong 20 năm, kiểu lãi phẳng 0,7% mỗi tháng khiến tổng lãi lên tới khoảng 3,36 tỷ, trong khi vay dư nợ giảm dần ở mức 10% một năm chỉ khoảng 2,63 tỷ. Con số quảng cáo càng gọn gàng, càng phải hỏi lại cách tính.

Con số trả hàng tháng thực sự trông ra sao

Lấy khoản vay 2 tỷ, kỳ hạn 20 năm, lãi 10% một năm theo dư nợ giảm dần. Có hai kiểu trả phổ biến.

Trả góp đều: mỗi tháng trả một khoản cố định khoảng 19,3 triệu đồng trong suốt 240 tháng. Nghe thì đều đặn dễ tính, nhưng cơ cấu bên trong dịch chuyển liên tục. Tháng đầu tiên, trong 19,3 triệu ấy có tới 16,67 triệu là lãi, chỉ 2,63 triệu là gốc. Những năm đầu bạn gần như chỉ è cổ trả lãi, gốc vơi rất chậm. Đây là lý do trả nợ trước hạn trong vài năm đầu ít lợi hơn nhiều người tưởng, vì gốc còn lại vẫn gần như nguyên.

Gốc cố định, lãi giảm dần: mỗi tháng trả cùng một khoản gốc, cộng phần lãi trên dư nợ còn lại. Với ví dụ trên, gốc cố định khoảng 8,33 triệu mỗi tháng. Tháng đầu bạn phải trả tới 25 triệu vì lãi còn cao, nhưng số này giảm dần đều, tới tháng cuối chỉ còn hơn 8,4 triệu. Kiểu này tổng lãi thấp hơn trả góp đều, nhưng áp lực dồn vào giai đoạn đầu, đúng lúc gia đình trẻ thường eo hẹp nhất.

Lãi thả nổi: con số dễ chịu chỉ kéo dài một năm

Đây là chỗ nhiều người vấp nặng nhất. Mức lãi hấp dẫn ghi trong quảng cáo hầu như luôn là lãi ưu đãi, chỉ áp dụng 6 đến 12 tháng đầu. Hết thời gian đó, lãi chuyển sang thả nổi, thường bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng một biên độ cố định. Khi lãi suất thị trường lên, khoản trả hàng tháng của bạn lên theo.

Vẫn khoản 2 tỷ trong 20 năm: nếu năm đầu hưởng ưu đãi 8%, mỗi tháng trả khoảng 16,7 triệu. Sang năm thứ hai, giả sử lãi thả nổi nhảy lên 13%, khoản trả vọt lên khoảng 23,2 triệu mỗi tháng, đội thêm gần 6,5 triệu. Với một gia đình đã căng ngân sách theo con số năm đầu, cú nhảy này đủ gây khủng hoảng. Trước khi ký, hãy luôn hỏi rõ hai điều: lãi suất cơ sở đang là bao nhiêu, và biên độ cộng thêm là mấy phần trăm.

Ba câu hỏi phải làm rõ trước khi đặt bút

Lãi tính trên dư nợ giảm dần hay trên dư nợ gốc ban đầu? Đừng chỉ nghe con số phần trăm.
Lãi ưu đãi kéo dài bao lâu, sau đó thả nổi theo công thức nào?
Phạt trả nợ trước hạn bao nhiêu phần trăm, áp dụng trong mấy năm đầu?

Khoản trả hàng tháng nên chiếm bao nhiêu thu nhập

Một nguyên tắc thận trọng nhiều người áp dụng là giữ tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng trong khoảng dưới 40% thu nhập, và tính theo mức lãi sau ưu đãi chứ không phải mức năm đầu. Nếu con số 19 triệu mỗi tháng đã ngốn quá nửa thu nhập gia đình ngay khi còn ưu đãi, thì khi lãi thả nổi tăng, kế hoạch sẽ vỡ. Bên cạnh đó, hãy chừa một khoản dự phòng vài tháng trả nợ cho những lúc thu nhập gián đoạn. Vay mua nhà không chỉ là bài toán mua được hay không, mà là trả được đều đặn trong hàng chục năm hay không.

Tính trước khi cam kết

Đừng để con số hàng tháng trở thành bất ngờ khi hợp đồng đã ký. Hãy dùng công cụ tính vay mua nhà để dựng lịch trả nợ chi tiết theo từng tháng, thử cả kịch bản lãi thả nổi tăng lên. Muốn tính nhanh cho khoản vay bất kỳ, có công cụ tính khoản vay, còn khi chọn giữa các nhà băng thì công cụ so sánh lãi vay ngân hàng giúp đặt các phương án cạnh nhau.

Khoản vay mua nhà thường theo bạn hàng chục năm, nên vài giờ tính toán kỹ trước khi ký đáng giá hơn nhiều so với hối tiếc về sau. Với số tiền lớn, hãy đọc kỹ hợp đồng và đối chiếu bảng lãi suất chính thức của ngân hàng. Xem thêm Miễn trừ trách nhiệm.